Nova Lei do Inquilinato comentada

Alterações na Lei de Locações - 2010

A partir de 25 de janeiro de 2010, entraram em vigor as alterações na Lei de Locações, válida para todo território nacional. Espera-se que o mercado reaja, disponibilizando mais imóveis para locação, fazendo assim com que o preço de locação talvez seja reduzido.

Da leitura da lei, percebe-se que além de poucas mudanças substanciosas, atualiza os textos, deixando mais clara a efetividade das medidas colocadas. Toda lei material deve vir acompanhada da clareza de seus efeitos na esfera processual civil, neste caso.

Na alteração do artigo 4º., a lei esclarece a proporcionalidade da multa devendo ser calculada na conformidade do período cumprido do contrato. Isso já era praticado nas ações judiciais, reduzindo-se a multa quando pleiteada integralmente, porém, a partir de agora o tema não deverá ser mais discutido nas ações, reduzindo-se assim a apresentação de argumentos protelatórios.

A questão da fiança como garantia do cumprimento do contrato é que trouxe alterações mais importantes. A partir de agora fica clara a possibilidade do fiador exonerar-se da garantia prestada. Importante que o contrato traga a previsão de que a fiança é prestada até o termo previsto da locação. Porém, é de se ressaltar que o locatário terá o prazo de 30 dias para apresentar outra garantia ou substituição do fiador, e neste caso, não cumprida esta obrigação, o locador deverá propor ação de despejo alegando a falta da substituição da garantia.

Neste sentido ainda, é de se indagar se o mercado, pelo lado dos locadores continuará a aceitar este tipo de garantia neste novo molde. Caso esta tendência não se confirme, o seguro fiança ou a fiança bancária passarão a ser mais utilizadas, o que em princípio encarecerá a locação em geral.

De qualquer forma, o fiador permanece garantindo a locação por 120 dias após notificar o locador, o que permite um tempo razoável para a realização das tratativas entre o proprietário e o locatário.

Outra novidade importante apresentada na nova legislação, em caso de atraso no pagamento, movida ação de despejo, ao invés de poder emendar a mora por duas vezes, agora apenas uma vez, e se não utilizada esta faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Cabe ressaltar que o locador que tiver a intenção de ser rígido quanto aos atrasos, deverá promover ação de despejo por falta de pagamento imediatamente à constatação do atraso.

Uma questão tempestuosa no judiciário, era a possibilidade de se mover à ação de despejo por falta de pagamento (contra o locatário sempre), e cumulada por ação de cobrança de aluguéis atrasados, contra o locatário e o fiador. Há juízes que acreditam que a ação deve ser movida primeira e independentemente a ação de despejo, e após a saída do imóvel pelo inquilino, mover-se à ação de cobrança contra locatário e fiador. A novel legislação deixa claro o mais conveniente: poder apresentar os dois pedidos, despejo e cobrança, sendo este último também contra o fiador. Desta forma ganha o Judiciário (menos ações), ganha o locador (menor custo e maior efetividade), e o fiador, que agora saberá da inadimplência assim que o locador mover a ação, não se estendendo mais este período e este custo.

Seguindo a tendência no direito processual, quando houver advogado constituído nos autos, é cada vez menos necessário intimar as partes, valendo-se a intimação do patrono pelo Diário Oficial para o aperfeiçoamento do ato. É o caso do artigo 62, inciso III. Assim, maiores as responsabilidades dos advogados que deverão avisar tempestivamente seus patrocinados do ato realizado.

Por último nesta análise parcial, muito positiva a alteração no artigo 74, diminuindo o prazo para desocupação voluntária de seis meses para 30 dias quando não renovada a locação e comunicada a intenção de retomada.

As boas novidades trazidas pela nova legislação, deixou-se de aproveitar o momento tão oportuno de melhor regrar as locações em Shoppings Centers, que mereceriam um regramento específico e completo.

Espera-se com estas alterações que o setor da locação residencial e não residencial coloque no mercado, segundo se alega, algumas dezenas de milhares de imóveis, trazendo assim um novo equilíbrio, quiçá mais positivo para a geração e circulação de riquezas mediante este instrumento tão importante e que visa atender melhor a função social da propriedade e do contrato na sociedade brasileira.

Alterações na Lei de Locações - 2010

A partir de 25 de janeiro de 2010, entraram em vigor as alterações na Lei de Locações, válida para todo território nacional. Espera-se que o mercado reaja, disponibilizando mais imóveis para locação, fazendo assim com que o preço de locação talvez seja reduzido.

Da leitura da lei, percebe-se que além de poucas mudanças substanciosas, atualiza os textos, deixando mais clara a efetividade das medidas colocadas. Toda lei material deve vir acompanhada da clareza de seus efeitos na esfera processual civil, neste caso.

Na alteração do artigo 4º., a lei esclarece a proporcionalidade da multa devendo ser calculada na conformidade do período cumprido do contrato. Isso já era praticado nas ações judiciais, reduzindo-se a multa quando pleiteada integralmente, porém, a partir de agora o tema não deverá ser mais discutido nas ações, reduzindo-se assim a apresentação de argumentos protelatórios.

A questão da fiança como garantia do cumprimento do contrato é que trouxe alterações mais importantes. A partir de agora fica clara a possibilidade do fiador exonerar-se da garantia prestada. Importante que o contrato traga a previsão de que a fiança é prestada até o termo previsto da locação. Porém, é de se ressaltar que o locatário terá o prazo de 30 dias para apresentar outra garantia ou substituição do fiador, e neste caso, não cumprida esta obrigação, o locador deverá propor ação de despejo alegando a falta da substituição da garantia.

Neste sentido ainda, é de se indagar se o mercado, pelo lado dos locadores continuará a aceitar este tipo de garantia neste novo molde. Caso esta tendência não se confirme, o seguro fiança ou a fiança bancária passarão a ser mais utilizadas, o que em princípio encarecerá a locação em geral.

De qualquer forma, o fiador permanece garantindo a locação por 120 dias após notificar o locador, o que permite um tempo razoável para a realização das tratativas entre o proprietário e o locatário.

Outra novidade importante apresentada na nova legislação, em caso de atraso no pagamento, movida ação de despejo, ao invés de poder emendar a mora por duas vezes, agora apenas uma vez, e se não utilizada esta faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Cabe ressaltar que o locador que tiver a intenção de ser rígido quanto aos atrasos, deverá promover ação de despejo por falta de pagamento imediatamente à constatação do atraso.

Uma questão tempestuosa no judiciário, era a possibilidade de se mover à ação de despejo por falta de pagamento (contra o locatário sempre), e cumulada por ação de cobrança de aluguéis atrasados, contra o locatário e o fiador. Há juízes que acreditam que a ação deve ser movida primeira e independentemente a ação de despejo, e após a saída do imóvel pelo inquilino, mover-se à ação de cobrança contra locatário e fiador. A novel legislação deixa claro o mais conveniente: poder apresentar os dois pedidos, despejo e cobrança, sendo este último também contra o fiador. Desta forma ganha o Judiciário (menos ações), ganha o locador (menor custo e maior efetividade), e o fiador, que agora saberá da inadimplência assim que o locador mover a ação, não se estendendo mais este período e este custo.

Seguindo a tendência no direito processual, quando houver advogado constituído nos autos, é cada vez menos necessário intimar as partes, valendo-se a intimação do patrono pelo Diário Oficial para o aperfeiçoamento do ato. É o caso do artigo 62, inciso III. Assim, maiores as responsabilidades dos advogados que deverão avisar tempestivamente seus patrocinados do ato realizado.

Por último nesta análise parcial, muito positiva a alteração no artigo 74, diminuindo o prazo para desocupação voluntária de seis meses para 30 dias quando não renovada a locação e comunicada a intenção de retomada.

As boas novidades trazidas pela nova legislação, deixou-se de aproveitar o momento tão oportuno de melhor regrar as locações em Shoppings Centers, que mereceriam um regramento específico e completo.

Espera-se com estas alterações que o setor da locação residencial e não residencial coloque no mercado, segundo se alega, algumas dezenas de milhares de imóveis, trazendo assim um novo equilíbrio, quiçá mais positivo para a geração e circulação de riquezas mediante este instrumento tão importante e que visa atender melhor a função social da propriedade e do contrato na sociedade brasileira.

Michel Rosenthal Wagner
Membro do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e de Condomínios do SECOVI, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB – Seccional Pinheiros, e sócio fundador do escritório MRW advogados.

Fonte: Michel Rosenthal Wagner