Câmara de Arbitragem

Opção prevista em lei é forma de resolver problemas condominiais rapidamente

Criada em 1996 pela Lei 9.307, a Câmara de Arbitragem é uma forma de resolver os mais diversos problemas ainda pouco utilizada nos condomínios. Mas a adoção deste formato tem crescido.

Intrigas, dívidas, sorteio de vagas, animais, enfim, todas aquelas discussões que geram processos na Justiça comum podem ser solucionados de forma simples e rápida por meio da arbitragem. Em Goiás, por exemplo, 90% dos contratos imobiliários, incluindo locação, contemplam a cláusula arbitral.

VALIDADE/ LEGITIMIDADE

Tudo que é resolvido pela Câmara de Arbitragem tem o mesmo valor de uma sentença dada pelo Poder Judiciário comum. A própria sentença arbitral ratifica a decisão e não há necessidade de registros, como por exemplo, em cartório.

Qual a utilidade e Quando se aplica

UTILIDADE

- Resolver problemas de inadimplência de forma rápida e sigilosa.

- Solucionar conflito entre moradores por conta de animais. Tudo ocorre rapidamente e sem deixar rancor.

- Acabar com problemas relacionados ao uso das áreas comuns.

- Dúvidas sobre a escolha das vagas na garagem também podem ser solucionadas.

- Pendências de contratos de locação, compra e venda.

- Qualquer tipo de contrato que envolva valores – como seguros, financiamentos, imóveis e prestadores de serviço – podem ser resolvidos. E não há limites de valores.

QUANDO USAR

Condominal

- Inadimplência, questões relativas a áreas comuns, animais, fachada, etc.

Questões trabalhistas

- Dispensas individuais e coletivas, dissídios e acordos

Cível

- Indenização por danos morais e materiais, por exemplo.

Comercial

- Inadimplência, títulos de crédito, financiamento, compra, venda e locação, entre outros.

- Alguns casos só podem ser resolvidos pela Justiça Comum, como os que tratam de direitos indisponíveis, os impossíveis de renúncia e transação, como direito de personalidade, direito político e de natureza pública.

Como usar

O uso da Câmara de Arbitragem para solução de problemas é simples. O custo é baixo e a pendência normalmente é resolvida na hora.

- A câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, acompanhadas ou não de advogados e de um árbitro (ele será responsável por decidir o conflito).

- A Lei de Arbitragem não exige a presença de advogados, mas é recomendável a participação de um.

- O condomínio para fazer uso da câmara deve aprovar o item em Assembléia com votação mínima correspondente à maioria dos presentes. No edital de convocação deve constar o item para eleição de câmara para solução de conflitos relacionados ao condomínio, bem como a empresa que fará o trâmite do processo.

- Existem no mercado várias empresas que atuam como Tribunal de Arbitragem. O nome da escolhida deve ser ratificado pela Assembléia.

- Sem a aprovação da Assembléia o morador não é obrigado a comparecer a um Tribunal de Arbitragem para solucionar pendências, por isso a obrigação de ter o item aprovado.

- Depois da votação, não haverá custo para o condomínio. A câmara só gera custo quando é acionada, mas os valores são bem menores que na Justiça Comum (veja exemplo em JUSTIÇA COMUM X CÂMARA DE ARBITRAGEM)

- No edital de convocação para assembléia deverá constar o item “Eleição de Câmara Arbitral para dirimir questões inerentes ao condomínio”. Após o item ser submetido à votação e aprovado pelos condôminos, deverá constar no regulamento texto como: “Foi eleita a Câmara Arbitral denominada (nome da empresa), estabelecida à (endereço da Câmara aprovada), CNPJ... , para através dela serem submetidos a arbitragem todas as controvérsias inerentes ao condomínio”.

Passo a passo

Ao optar pela Câmara de Arbitragem, o condomínio deve seguir alguns passos. O primeiro deles é a aprovação (maioria dos presentes), do uso desse sistema em assembléia, como descrito no item COMO USAR. Abaixo, as demais fases do processo através da arbitragem.

- Para iniciar o processo o condomínio deve ter aprovado na Assembléia, com aprovação da maioria dos presentes, o nome da empresa que atua como Câmara Arbitral. Ela fará o trâmite do processo.

- Essas empresas funcionam como qualquer outra companhia e são regidas pela Lei de Arbitragem (9.307/96).

- A Câmara de Arbitragem organiza todo o processo e reúne as partes.

- Um exemplo é a inadimplência de condôminos. O síndico reúne a documentação e leva até a Câmara Arbitral, que fará a convocação das partes envolvidas para fazer a conciliação.

- Quando a Câmara é acionada, a outra parte recebe uma convocação. Quando o uso é aprovado em assembléia, o comparecimento se torna obrigatório.

- A Câmara chama as partes para um acordo. Se houver acordo, é emitida uma ata e homologa-se o que ficou acordado entre as partes. Por exemplo, parcelamento da dívida, previsão de multa em atraso, este documento traz todo o histórico do processo.

- Quando não há um acordo, a Câmara Arbitral, com base no que foi apresentado (pode haver o pedido de novos documentos e perícia), dá o parecer de qual parte está correta. Essa decisão é chamada de sentença arbitral, a qual não há contestação.

- Após essa sentença, fica estabelecido um prazo de cinco dias para a outra parte se manifestar. Caso não haja contato, a sentença é encaminhada para o Poder Judiciário, ou seja, a Justiça Comum, que irá executar a decisão.

- As conversas acontecem no local onde funciona a Câmara Arbitral, que possui salas adequadas para que se faça a conciliação das partes.

- Cada tribunal tem tarifário próprio, normalmente, os valores estão associados ao valor da ação. Costuma-se cobrar, em média, de 1% a 3% do valor envolvido, sendo no mínimo R$ 350,00 aproximadamente (nos dias atuais).

Câmara de Arbitragem X Justiça Comum

Tabela comparativa:

Câmara de Arbitragem

- Judiciário não interfere nas decisões. Todos os conflitos são resolvidos entre as partes, por meio de diálogo e acordo
- Desafoga os tribunais da Justiça
- Processo regido de forma objetiva e com linguagem do dia-a-dia
- Andamento do processo é mais ágil e menos burocrático

Justiça Comum

- Existe a intervenção do Judiciário
- Afoga ainda mais os tribunais de Justiça
- Processo regido por muita formalidade, o que dificulta o entendimento
- Andamento do processo é demorado pelas etapas e burocracia que devem ser seguidas

Exemplo: Processo Trabalhista

Câmara de Arbitragem

- Prazo para marcar audiência: máximo 10 dias
- A resolução do caso leva duas horas em audiência única
- Não há custos para o trabalhador e todo o processo custa de 3% a 1% sobre o valor da causa

Justiça Comum

- Prazo para marcar audiência: pode levar 4 meses após a entrada da ação
- A resolução do caso pode levar de dois a sete anos se não resolvida na primeira audiência
- Na Justiça comum, um processo trabalhista custa aproximadamente R$ 5.000,00

Entrevista

Ricardo Barcellos, da Câmara Nacional de Mediação e Arbitragem (TNA)

SINDICO NET - Uma câmara de arbitragem precisa ser formada por quantas pessoas? É necessária a presença de um advogado? Quem faz o papel de juiz (conciliador)?

RICARDO BARCELLOS - Uma câmara de arbitragem poderá ser formada pelas partes em litígio (que poderão ou não estar acompanhadas de seus advogados) e do árbitro, que será a pessoa imparcial para decidir o conflito. Apesar da Lei de Arbitragem não exigir a presença de advogados, o TNA – Câmara Nacional de Mediação e Arbitragem - em seu regulamento entende sim, ser indispensável a participação de um advogado. Se as partes não comparecerem acompanhadas desse profissional, um advogado nomeado pelo TNA ficará à disposição.

SINDICONET - As decisões tomadas nesse ambiente têm valor jurídico similar ao de um processo na Justiça Comum? Como isso fica ratificado? É preciso algum registro em cartório?

BARCELLOS - A sentença arbitral produz entre as partes e seus sucessores, os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo. Fica ratificado pela própria sentença arbitral, não sendo necessário seu registro em cartório.

SINDICONET - Essas Câmaras podem resolver a maioria dos problemas, inclusive contratos que envolvam valores. Existe um teto fixado para os valores dos contratos ou pode-se trabalhar com documentos que envolvam qualquer valor?

BARCELLOS - Não existe um teto. Questões que envolvam direitos patrimoniais disponíveis de qualquer valor podem ser resolvidas através da arbitragem.

SINDICONET - É comum os condomínios adotarem a prática da Câmara de Arbitragem?

BARCELLOS - Cada vez com maior freqüência os condomínios estão buscando na Arbitragem alternativa para solucionar seus conflitos entre moradores, com fornecedores, decorrentes de relação de trabalho, inadimplência etc. A título de curiosidade, em Goiás, 90% dos contratos imobiliários, incluindo locação, prestação de serviço, administração e compra e venda, já incluem a cláusula arbitral. Acompanhamos o andamento de algumas cobranças de taxas condominiais que resultaram em acordo satisfatório para ambas as partes.

SINDICONET - A instalação da Câmara em um condomínio depende apenas da votação em Assembléia?

BARCELLOS - Segundo nosso entendimento sim. No edital de convocação para assembléia deverá constar o item “Eleição de Câmara Arbitral para dirimir questões inerentes ao condomínio” e na assembléia, após submeter à aprovação constar que “Foi eleita a Câmara Arbitral denominada, estabelecida à...., CNPJ... , para através dela serem submetidos a arbitragem todas as controvérsias inerentes ao condomínio”. Da mesma forma, ou seja, através de simples assembléia, pode ser eleita outra entidade arbitral em substituição se por algum motivo a inicial não atingir os objetivos.

SINDICONET - Há algum custo na implantação?

BARCELLOS - Não, não existe nenhum ônus para a implantação e para a manutenção. Somente haverá custas, caso surja algum conflito e este precise ser levado à arbitragem. Assim como acontece quando se leva algum assunto à solução do Judiciário

SINDICONET - Quais são as maiores vantagens e quais as desvantagens da Câmara em relação à Justiça Comum?

BARCELLOS - São muitas as vantagens de solucionar os conflitos através da arbitragem. Como: sigilo, pois somente as partes envolvidas possuem acesso ao procedimento arbitral, baixo custo, no TNA – Câmara Nacional de Mediação e Arbitragem as custas importam em 1% sobre o valor da causa, especialização, a sentença arbitral será proferida por um ou mais árbitros especializados sobre o assunto (médicos, advogados, engenheiros etc.), e finalmente a sua eficácia, por produzir os mesmos efeitos da sentença judicial, constituindo um título executivo judicial, sem caber recurso.

Quanto às desvantagens, se a proposta é resolver o problema de forma rápida, sem burocracia, em sigilo e a baixo custo não existem desvantagens. No entanto, para aqueles cujo interesse é prolongar a discussão sobre o assunto ad eterno, sem dúvida existe esse fator de celeridade como a única desvantagem.

SINDICONET - Decisões tomadas na Câmara de Arbitragem podem ser contestadas posteriormente em outras instâncias?

BARCELLOS - Quanto ao mérito do que foi decidido não. Poderá, no entanto, a parte insatisfeita com a decisão solicitar a anulação da sentença, porém, para que isto seja possível deverá apresentar vício, ou seja, não ter a sentença preenchido todos seus requisitos de validade, ou na hipótese de ter sido proferia por quem era impedido legalmente.

SINDICONET - Em que situações a pessoa deve optar pela Câmara e em quais ocasiões ela deve partir para a Justiça Comum?

BARCELLOS - De acordo com o art.1º da Lei de Arbitragem poderão ser objeto de arbitragem os conflitos relativos a direitos patrimoniais disponíveis, que são aqueles que podem ser avaliados, transmitidos e até renunciados, ou seja, passíveis de transação.

Deve se socorrer da Justiça Comum quando os conflitos versarem sobre direitos indisponíveis, aqueles impossíveis de renúncia e transação, como os que dizem respeito ao direito da personalidade, os direitos políticos, e os de natureza pública em geral.

Fonte: Sindiconet