A regulamentação e responsabilidade dos condomínios

Recentemente, foi veiculado nos telejornais um problema envolvendo condôminos, síndico e funcionários, que transformaram uma simples festa comemorativa particular num caso de polícia, com diversas ofensas verbais e até agressões físicas entre os divergentes.

Problemas como esse e tantos outros gerados em um condomínio podem ser facilmente resolvidos, ou evitados, com uma simples leitura e cumprimento das regras estabelecidas na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno de cada condomínio, que estabelecem os direitos e deveres dos condôminos e as regras gerais a serem obedecidas por todos seus moradores e visitantes.

Com a entrada em vigor do Novo Código Civil (Lei nº 10.406/02), ocorrida em 11 de janeiro de 2003, diversas alterações foram promovidas na antiga, mas ainda vigente, lei reguladora dos condomínios em edificações (Lei nº 4.591, de 12 de dezembro de 1964), para atualizá-la à nova realidade do setor.

Não obstante essas leis que estabelecem as regras gerais da regulamentação e convivência dos condôminos, o passo inicial de um condomínio é registrar no Cartório de Registro de Imóveis a Convenção de Condomínio, que deverá ser subscrita por, no mínimo, dois terços das frações ideais, e determinará, além das cláusulas que os interessados houverem por bem estipular, as seguintes: a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o fim a que as unidades se destinam; d) a taxa condominial e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; e) a forma de administração; f) a competência das assembleias, forma de convocação e quorum exigido; g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; h) o regimento interno.

O Regimento Interno, por sua vez, contém as normas reguladoras do comportamento e conduta dos proprietários e demais frequentadores do condomínio, disciplinando o uso das áreas em comuns e regulamentando os problemas mais relacionados ao dia a dia dos moradores, prevendo, inclusive, multas aos infratores das determinações locais. Vale lembrar que o regimento interno não pode contrariar a Convenção de Condomínio, e os dois não podem ter cláusulas que contrariem o Código Civil, sob pena de nulidade. Caso haja o conflito entre as normas da Convenção com as do Regimento Interno, prevalecerão aquelas, por serem anteriores a estas.

A responsabilidade do Condomínio em relação a danos sofridos pelos condôminos – entre os mais comuns destacam-se as avarias e furtos de veículos (automóveis/motos/bicicletas/quadriciclos/jet skis), furto de peças e equipamentos – deve estar prevista na respectiva Convenção e no Regimento Interno, estabelecendo se o Condomínio deve ou não arcar com esses prejuízos. Na hipótese de não haver tal previsão, o Superior Tribunal de Justiça consagrou o entendimento de que “o condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção” (2ª Seção, EREsp nº 268.669/SP, Rel. Min. Ari Pargendler, DJU de 26.04.2006). Sendo assim, não havendo previsão expressa da responsabilidade do condomínio nos casos de danos, o próprio condômino é quem terá que arcar com o seu prejuízo.

Já no caso de condutas antissociais, ou seja, aquelas praticadas de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, e nos casos de realização de obras que comprometam a segurança da edificação e/ou alteram a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, ensejará ao condômino infrator o pagamento de multa, prevista na convenção, de até cinco vezes o valor da taxa condominial. Em caso de reincidência, esse valor poderá chegar ao patamar de dez vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade das faltas e da reiteração.

Em cada caso, porém, o diálogo, a compreensão e o bom senso, são as melhores armas para combater os excessos e desrespeitos gerados em um condomínio, sempre com a intervenção do síndico ou administradora local, ressalvado, ainda, o direito de cada um buscar no Judiciário o respeito às regras mínimas de convivência e às disposições da Convenção e do Regimento Interno do seu condomínio, além das reparações por perdas e danos apuradas e que entenda devidas.

Fonte: secovi-pr