Inadimplentes podem se candidatar a síndico?

O cargo de síndico requer responsabilidades e compromissos. Para que a função seja desempenhada com atenção e comprometimento alguns condomínios oferecem benefícios, como isenção de taxas e descontos. O problema é que condôminos inadimplentes vêem nesse filão a chance de quitar suas dívidas.

Mas, afinal, inadimplentes podem ser síndicos?

Levando-se em conta questões éticas e morais, é evidente que não faz sentido um condômino inadimplente eleger-se síndico. Mas a resposta não é tão simples assim.

Para a esmagadora maioria dos advogados e especialistas consultados para esta matéria, a resposta é clara: NÃO. Entretanto, para uma outra pequena parcela de advogados e especialistas, a resposta é que, em último caso, nada impede o inadimplente de eleger-se.

Os que defendem que NÃO, baseiam-se no artigo 1.335 do Código Civil que deixa claro que são direitos do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Veja:

"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.".

Portanto, o condômino na posição de inadimplente, ou seja, não estando quite com as cotas condominiais, não tem direitos que lhe permitam, se quer, frequentar as assembleias, como as que irão eleger o novo síndico, por exemplo.

Já os especialistas que defendem que sim, que o inadimplente pode ser eleito, argumentam que mesmo estando inadimplente, o condômino nesta situação pode se candidatar ao cargo de síndico e/ou membro do conselho administrativo, salvo disposição contrária na convenção do condomínio.

Nesse caso, o argumento é que apesar do Art. 1.335 não permitir o inadimplente votar e participar das assembleias, nada diz que este não possa ser votado e, consequentemente ser eleito síndico, por mais absurda que possa parecer esta hipótese. Além disso, o mesmo código civil deixa claro que qualquer um pode candidatar-se ao cargo, como mostra o Art. 1.347. Veja: “Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Reeleição

- Não existe na lei limitações para o número de vezes que o síndico pode se reeleger. O novo Código Civil, do mesmo modo como a Lei dos Condomínios fazia, determina que o mandato do síndico deve ser de no máximo dois anos, com direito a reeleição.
"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

Uso de procurações

O Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o uso de procurações em assembléias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.

- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.

Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:

"O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc."

- O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.

- O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.

Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:

"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."

Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:

- A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .

- Objetivo da outorga: representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.

- Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.

- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.

Remuneração

- Deve-se consultar a Convenção do condomínio sobre a natureza remunerada ou não-remunerada do cargo do síndico. No silêncio desta, a remuneração deve ser decidida pela assembléia que elege o síndico.
- Normalmente, o síndico fica dispensado das despesas ordinárias durante seu mandato.

- Nesse caso, continua sendo obrigatória a participação do síndico nas despesas com obras e fundo de reserva, se ele for proprietário de sua unidade.

Atribuições legais do síndico

- Observe o que o novo Código Civil determina:
"Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

Renúncia do síndico

- No caso da renúncia do síndico, deve-se consultar a Convenção e seguir o que ela dispõe sobre o assunto. Se o documento silenciar a respeito, o síndico deve convocar a Assembléia para comunicar a renúncia, e esta decidirá se elege imediatamente outro síndico, ou se marca uma outra reunião para eleger o ocupante do cargo.

- Na eleição, a Assembléia deve decidir se será eleito um síndico com mandato-tampão, apenas para terminar o mandato original previsto para o síndico anterior, ou com mandato regular de no máximo dois anos.

Destituição do síndico

- Para destituir um síndico, os moradores precisam se reunir em Assembléia.

- Esta assembléia deve ser especialmente convocada para transferir os poderes do síndico a outra pessoa (não necessariamente condômino).

- Necessita do voto de maioria dos membros presentes na assembléia (metade mais um).

- Novo Código Civil, Art. 1.349: "A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".

- Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

- A Convocação para a Assembléia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração registrada.

- "Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos".

- Todos os votantes devem estar quites com as obrigações condominiais, conforme dispõe o Inciso III do Art. 1335, onde se lê que é direito do condômino votar nas deliberações da assembléia e dela participar “estando quite”.

- Assim, não estando quite, não poderá o condômino participar nem tão pouco votar sobre a destituição do síndico.

- A convocação para a Assembléia deve ser feita para o fim "específico". Ou seja, deve constar do texto a finalidade da reunião: Destituição do Síndico.

- O jurista Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), lembra que "a Assembléia deve ser convocada para esse fim específico, o que não impede que outra matéria também faça parte da ordem do dia. O artigo de Lei diz ''especialmente convocada para o fim'' e não ''exclusivamente''. Ou seja: numa mesma reunião pode-se destituir o síndico, eleger novo síndico e ainda tratar de ''Assuntos Gerais''".

- O novo Código em seu Art. 1.349, diz: " A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".

- Mas quem são os "membros" da Assembléia? O jurista Marcelo Manhães afirma: "O novo Código Civil dispõe “pelo voto da maioria absoluta de seus membros”, ou seja, membros da assembléia e não do condomínio, tanto assim que, quando o legislador pretendeu adotar como base de apuração de quorum a totalidade dos condôminos, assim o fez expressamente conforme se depreende do artigo 1351 que trata da alteração da convenção de condomínio, impondo o quorum “de dois terços dos condôminos”, bem como, da análise dos artigos 1352 e 1353.

- "Portanto" - conclui o jurista - "entende-se que o quorum do Art. 1349 seja o da maioria absoluta, considerando-se para tanto, a somatória de 50% + 1 das frações ideais presentes na assembléia geral, salvo disposição em contrária prevista na Convenção de Condomínio (como determina o Art. 1352).

- E se a Convenção dispuser outros critérios para destituir o síndico, como votação de 2/3 dos condôminos? Ou seja, e se a Convenção dispuser critérios que vão contra o que o Código Civil dispõe? Segundo Manhães, assim como muitos outros especialistas ouvidos pelo portal SíndicoNet, vale o que o Código Civil dispõe, e o que a Convenção determinar algum critério diferente, este perde o valor legal. Ele afirma: "A tendência da jurisprudência é atribuir às novas disposições, o caráter de norma cogente que se sobrepõe às regras anteriormente convencionadas entre as partes."

Fonte: Sindiconet