Condomínio não emite o documento, apenas o recebe de seus prestadores de serviço
A lei 12.007/2009 tem gerado muitas dúvidas, tanto em condôminos quanto em síndicos. A regra fala sobre um “recibo” anual que empresas prestadoras de serviço devem enviar aos seus clientes com seus débitos em dia. Esse “recibo” seria a declaração de quitação de débitos.
A ideia é acabar com a necessidade de guardar todos os comprovantes de pagamento mensais, contas como água, luz e telefone. No mês de maio do ano seguinte, o consumidor que está com os pagamentos em ordem recebe a essa declaração, que vale por todas as outras.
O que causa os questionamentos é saber se o condomínio deve gerar essa declaração para os condôminos. No entendimento do advogado Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, a relação entre o condomínio e seus proprietários não configura nem prestação de serviço e nem consumo - as figuras descritas na lei.
“O condomínio nada mais é do que uma forma de se dividir as contas entre os moradores. Ele não oferece produtos e nem presta serviços aos moradores”, argumenta.
João Paulo Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (sindicato das administradoras), tem a mesma visão que Manhães. E explica que o condomínio deve receber dos seus prestadores de serviços a declaração anual de quitação de débitos.
“A administradora e outros prestadores de serviço devem mandar essa declaração ao condomínio”, ensina Paschoal. O documento, porém, deve ser enviado ao prédio e não aos condôminos, ressalta.
Fontes consultadas: Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP e João Paulo Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP.
quinta-feira, 27 de maio de 2010
quinta-feira, 20 de maio de 2010
Fundo de Reserva de Condomínios!
O fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra. Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.
Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções. As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.
A sua principal destinação é garantir a cotinuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergênciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade grandes reformas futuras, por exemplo.
Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio. Assim, fica mais fácil gerir uma arrecadação para certo fim.
Por se tratar de uma arrecadação na maioria das vezes de médio a longo prazo, fundos de reserva costumam acumular valores consideráveis. Portanto, é importante que o montante acumulado seja aplicado em instituições financeiras para não perder seu valor real. Os especialistas consultados ressaltam, no entanto, que aplicações em imóveis ou ações não devem ser consideradas para este fim.
Outros tipos de Fundos
Para que haja transparência no processo da criação de fundos é importante que se explique coisas básicas como: a duração da arrecadação, o quanto se quer levantar, e, principalmente, seu objetivo. Veja abaixo outros tipos comuns de fundos:
- Fundo de obras: serve para proporcionar melhorias na infraestrutura do prédio. Troca de itens como canos, impermeabilização de lajes, pintura na garagem. Esse tipo de reforma, comum em tantos condomínios, é em geral custeada pelo fundo de obras.
- Fundo de equipagem: muito usado em condomínios novos, é voltado para compras diversas como carrinhos de compras, tapetes, acolchoados para elevadores, lixeiras, acessórios para banheiros de áreas comuns, mobiliário para piscina, e até em alguns casos, a instalação de circuito fechado de tv e proteção perimetral. Nesse caso, como é muito difícil prever o término desses custos, a arrecadação dura o tempo que for necessário para sanar essas compras.
- Rateios extras: os tão impopulares rateios extras também são fundos. Seu excesso deve ser evitado, pois muitos extras colaboram com a alta inadimplência e também dão ideia de gestão fraca no condomínio. Os condomínios se provisionam com rateios extras ou quando um grande imprevisto acontece, quando está para acontecer, como uma sentença judicial contrária ao condomínio, ou para se provisionar para meses de maiores gastos, como novembro e dezembro – quando há o pagamento do dissídio dos funcionários e também do décimo terceiro salário.
COMO USAR
Algo que incomoda os moradores é o uso de um fundo para suprir outro problema. Mas o síndico pode, sim, se utilizar daquele caixa para sanar alguma outra emergência, como um elevador queimado. Nesse caso, o uso parcial ou total do fundo deve ser reposto e para deixar tudo claro aos condôminos, também deve ser ratificado em ata na próxima assembleia.
Mesmo assim, os usos possíveis do fundo de reserva, especificamente, devem estar citados na convenção do condomínio. Caso não haja menção a isso, quando houver necessidade do uso dessa arrecadação, uma votação em assembleia deverá ratificá-la.
VOTOS E ARRECADAÇÃO
- O pagamento das cotas está ligado ao conceito de fração ideal – ou seja, quem possui duas unidades deve pagar o dobro do dono de apenas um apartamento. O mesmo vale para coberturas, desde que respeitada a proporcionalidade das frações ideais correspondentes à unidade.
- Para conseguir uma nova arrecadação, como um fundo de obras, por exemplo, o síndico deve contar com maioria simples para sua aprovação.
INQUILINOS
Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios. O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.
Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.
Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.
DICAS
- Antes de propor a votação para criação de um novo fundo, vale a pena já orçar com três empresas a melhora desejada. Dessa forma, é possível prever o tamanho do custo e a duração e tamanho mensal da arrecadação.
- O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos
- Especialistas recomendam parar o recolhimento do fundo de reserva quando este chegar a duas arrecadações completas do condomínio.
- O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos
Fonte: Fontes consultadas: Rosely Schwartz, consultora de condomínios, João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi, Rodrigo Matias, diretor da Matias Imóveis, José Roberto Iampolsky, diretor da administradora Paris, Gabriel de Souza Filho, diretor de condomínios da administradora Prop Starter
Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções. As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.
A sua principal destinação é garantir a cotinuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergênciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade grandes reformas futuras, por exemplo.
Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio. Assim, fica mais fácil gerir uma arrecadação para certo fim.
Por se tratar de uma arrecadação na maioria das vezes de médio a longo prazo, fundos de reserva costumam acumular valores consideráveis. Portanto, é importante que o montante acumulado seja aplicado em instituições financeiras para não perder seu valor real. Os especialistas consultados ressaltam, no entanto, que aplicações em imóveis ou ações não devem ser consideradas para este fim.
Outros tipos de Fundos
Para que haja transparência no processo da criação de fundos é importante que se explique coisas básicas como: a duração da arrecadação, o quanto se quer levantar, e, principalmente, seu objetivo. Veja abaixo outros tipos comuns de fundos:
- Fundo de obras: serve para proporcionar melhorias na infraestrutura do prédio. Troca de itens como canos, impermeabilização de lajes, pintura na garagem. Esse tipo de reforma, comum em tantos condomínios, é em geral custeada pelo fundo de obras.
- Fundo de equipagem: muito usado em condomínios novos, é voltado para compras diversas como carrinhos de compras, tapetes, acolchoados para elevadores, lixeiras, acessórios para banheiros de áreas comuns, mobiliário para piscina, e até em alguns casos, a instalação de circuito fechado de tv e proteção perimetral. Nesse caso, como é muito difícil prever o término desses custos, a arrecadação dura o tempo que for necessário para sanar essas compras.
- Rateios extras: os tão impopulares rateios extras também são fundos. Seu excesso deve ser evitado, pois muitos extras colaboram com a alta inadimplência e também dão ideia de gestão fraca no condomínio. Os condomínios se provisionam com rateios extras ou quando um grande imprevisto acontece, quando está para acontecer, como uma sentença judicial contrária ao condomínio, ou para se provisionar para meses de maiores gastos, como novembro e dezembro – quando há o pagamento do dissídio dos funcionários e também do décimo terceiro salário.
COMO USAR
Algo que incomoda os moradores é o uso de um fundo para suprir outro problema. Mas o síndico pode, sim, se utilizar daquele caixa para sanar alguma outra emergência, como um elevador queimado. Nesse caso, o uso parcial ou total do fundo deve ser reposto e para deixar tudo claro aos condôminos, também deve ser ratificado em ata na próxima assembleia.
Mesmo assim, os usos possíveis do fundo de reserva, especificamente, devem estar citados na convenção do condomínio. Caso não haja menção a isso, quando houver necessidade do uso dessa arrecadação, uma votação em assembleia deverá ratificá-la.
VOTOS E ARRECADAÇÃO
- O pagamento das cotas está ligado ao conceito de fração ideal – ou seja, quem possui duas unidades deve pagar o dobro do dono de apenas um apartamento. O mesmo vale para coberturas, desde que respeitada a proporcionalidade das frações ideais correspondentes à unidade.
- Para conseguir uma nova arrecadação, como um fundo de obras, por exemplo, o síndico deve contar com maioria simples para sua aprovação.
INQUILINOS
Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios. O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.
Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.
Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.
DICAS
- Antes de propor a votação para criação de um novo fundo, vale a pena já orçar com três empresas a melhora desejada. Dessa forma, é possível prever o tamanho do custo e a duração e tamanho mensal da arrecadação.
- O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos
- Especialistas recomendam parar o recolhimento do fundo de reserva quando este chegar a duas arrecadações completas do condomínio.
- O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos
Fonte: Fontes consultadas: Rosely Schwartz, consultora de condomínios, João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi, Rodrigo Matias, diretor da Matias Imóveis, José Roberto Iampolsky, diretor da administradora Paris, Gabriel de Souza Filho, diretor de condomínios da administradora Prop Starter
terça-feira, 18 de maio de 2010
Síndico! 10 atitudes para otimizar a gestão
A função de síndico requer muitas habilidades diferentes, e é bastante complexa. Por isso, é preciso ter os procedimentos e ferramentas adequados. Para ajudar nesta tarefa, o portal da Vargas & Vargas Adm. de Cond. Ltda., faz aqui um resumo de observações colhidas ao longo dos últimos anos, a partir dos acertos e dos erros relatados por síndicos, condôminos e profissionais da área.
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1. Limitar o desgaste
É essencial limitar horários para sua atuação, orientando inclusive o zelador e os porteiros a não dirigir reclamações por interfone; em assembléias, ou quando surgem problemas de convivência no dia-a-dia, não tomar parte em discussões nem alimentá-las.
Dicas:
- É preferível enviar por escrito advertências e avisos de multa por infração ao Regulamento.
- Não receber reclamações por telefone ou interfone. Deixe um livro de sugestões e críticas com o zelador, e oriente-o a aconselhar os condôminos a registrar suas queixas, e avisá-lo das ocorrências.
- Discussões agressivas em assembleias devem ser esvaziadas. O presidente da mesa deve encaminhar a questão em conflito rapidamente para votação, e os discordantes da decisão devem ter seu protesto registrado em ata.
_____________________________________________________________________________________
2. Dividir funções e responsabilidades
É sempre conveniente limitar o máximo possível o trabalho do síndico, contando com uma empresa administradora ou escritório de contabilidade.
Por outro lado, dividir responsabilidades e funções é dividir poder, ou seja, envolver os condôminos na gestão da coisa comum. Decisões importantes devem ser tomadas pela Assembléia. O síndico é o Poder Executivo do condomínio, ou seja, ele executa o que todos determinaram. Assim, o síndico não será "crucificado" caso aconteça algum problema.
Dicas:
- Estimule a criação de comissões de condôminos para assuntos específicos, como obras, segurança, lazer etc. A comissão fará a triagem do que é preciso ser feito, levantamento de materiais, orçamentos, para que a assembléia faça a escolha com mais respaldo.
- Envolva o conselho e o subsíndico na administração, realizando reuniões a cada semana, 15 dias ou no máximo 1 mês.
_____________________________________________________________________________________
3. Conhecer a legislação
Tudo o que o síndico faz tem de estar respaldado pelas leis e pela Convenção Condominial. Deveria ser o primeiro ato de uma gestão uma leitura atenta destes textos, que não são muitos. Eles já trazem pronta a solução para os principais conflitos que podem ocorrer. Basta aplicar corretamente.
Dicas:
- Tenha sempre uma cópia da Convenção e do Regulamento Interno do seu condomínio.
- A legislação que rege a vida condominial está praticamente toda em um capítulo do Código Civil, que você pode acessar facilmente pela internet, bem como outros textos legais necessários.
_____________________________________________________________________________________
4. Organização
O síndico não pode ser "inimigo dos papéis". Os condomínios necessitam muita documentação que necessita, legalmente, ser arquivada: notas fiscais, documentação trabalhista, atas de assembléias.
Como também é preciso controlar muitos setores simultaneamente (segurança, inadimplência, funcionários etc.), é aconselhável ter planilhas onde se registre o andamento de cada questão pendente.
Além disso, para lidar com o dinheiro comum (e depois, como exige a lei, prestar contas anualmente), é preciso saber exatamente o que está sendo gasto em quê, e ter uma previsão orçamentária.
Dicas:
- Mantenha o hábito de arquivar um documento assim que recebê-lo.
- Controle os setores do condomínio com planilhas em Excel, de fácil manejo e muito úteis, dividindo-as por tópicos (manutenção, funcionários, previsão orçamentária, inadimplência, demonstrativo financeiro etc.)
_____________________________________________________________________________________
5. Perceber as demandas
É importante ter uma percepção concreta do que os condôminos pensam sobre os serviços do condomínio, sobre o que eles desejam de melhorias, o que não está sendo feito e é necessário.
Dica:
- Realizar uma pesquisa de opinião com os condôminos. _____________________________________________________________________________________
6. Autoridade sem autoritarismo
O síndico "linha dura" sempre acaba criando mais descontentamento do que ordem. É preciso fazer os condôminos cumprirem o que é determinado pelas leis e pela Convenção e o Regulamento Interno, é claro, além das decisões soberanas da Assembléia. Mas o síndico não deve criar regras, apenas executá-las, deixando isso claro para a comunidade condominial
Dicas:
- Afixar cópia do Regimento Interno em área social.
- Enviar comunicados das decisões da assembléia para todos os condôminos, em até 1 semana.
_____________________________________________________________________________________
7. Conhecer bem o condomínio
Isso inclui os funcionários, a estrutura da edificação, e os condôminos.
Dicas:
- Faça uma inspeção na edificação, acompanhado pelo zelador, pelo menos uma vez por mês. Assim você poderá visualizar a situação em cada andar, no topo do edifício, na sala de máquinas etc.
- Converse com os funcionários sempre que possível, para saber do andamento de seus trabalhos, problemas com condôminos e outros funcionários.
- Mantenha um cadastro de moradores.
_____________________________________________________________________________________
8. Agir com criatividade
Tente descobrir soluções a partir das condições do condomínio. Em condomínios com muitas crianças, é possível envolvê-las em uma campanha de reciclagem, por exemplo; em condomínios com muitos idosos, organizar ações para a terceira idade em áreas comuns pode ser muito estimulante para esses moradores.
Dica:
- Confira soluções de economia usadas em outros condomínios.
- Promova integração entre os moradores.
- Inove utilizando recursos tecnológicos: blogs, chats, twitter, site do condomínio.
- Crie campanhas internas.
- Faça pesquisas de satisfação.
- Estimule outros condôminos a lhe ajudar com ideias e sugestões.
_____________________________________________________________________________________
9. Nunca descuidar da manutenção
O jardim é um caso claro: quando o condomínio não contrata por muito tempo uma empresa de paisagismo ou um jardineiro para a manutenção, acaba gastando muito mais, porque vai ter de reformar todo o jardim. O mesmo acontece com os equipamentos do condomínio.
Dica:
- Ter contratos de manutenção com empresas especializadas: interfones, bombas d''água, elevadores, portões eletrônicos.
_____________________________________________________________________________________
10. Boa estratégia de comunicação
Não basta ser eficiente e honesto, é preciso que os condôminos sejam lembrados disso. Os síndicos devem comunicar-se sempre com os condôminos, mostrando o que está sendo realizado e o que está sendo feito com o dinheiro do condomínio.
É importante se comunicar com muita clareza, desde o recadinho de duas frases afixado no elevador até, eventualmente, o jornal do condomínio.
Dica:
- Enviar balancete mensal. Consultar os condôminos para verificar se estão entendendo as informações.
- Discutir com o conselho e o subsíndico as mensagens a serem afixadas ou enviadas para os condôminos, com o intuito de ser o mais claro e objetivo possível, evitando qualquer mal-entendido.
Fonte: sindiconet.com.br
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1. Limitar o desgaste
É essencial limitar horários para sua atuação, orientando inclusive o zelador e os porteiros a não dirigir reclamações por interfone; em assembléias, ou quando surgem problemas de convivência no dia-a-dia, não tomar parte em discussões nem alimentá-las.
Dicas:
- É preferível enviar por escrito advertências e avisos de multa por infração ao Regulamento.
- Não receber reclamações por telefone ou interfone. Deixe um livro de sugestões e críticas com o zelador, e oriente-o a aconselhar os condôminos a registrar suas queixas, e avisá-lo das ocorrências.
- Discussões agressivas em assembleias devem ser esvaziadas. O presidente da mesa deve encaminhar a questão em conflito rapidamente para votação, e os discordantes da decisão devem ter seu protesto registrado em ata.
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2. Dividir funções e responsabilidades
É sempre conveniente limitar o máximo possível o trabalho do síndico, contando com uma empresa administradora ou escritório de contabilidade.
Por outro lado, dividir responsabilidades e funções é dividir poder, ou seja, envolver os condôminos na gestão da coisa comum. Decisões importantes devem ser tomadas pela Assembléia. O síndico é o Poder Executivo do condomínio, ou seja, ele executa o que todos determinaram. Assim, o síndico não será "crucificado" caso aconteça algum problema.
Dicas:
- Estimule a criação de comissões de condôminos para assuntos específicos, como obras, segurança, lazer etc. A comissão fará a triagem do que é preciso ser feito, levantamento de materiais, orçamentos, para que a assembléia faça a escolha com mais respaldo.
- Envolva o conselho e o subsíndico na administração, realizando reuniões a cada semana, 15 dias ou no máximo 1 mês.
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3. Conhecer a legislação
Tudo o que o síndico faz tem de estar respaldado pelas leis e pela Convenção Condominial. Deveria ser o primeiro ato de uma gestão uma leitura atenta destes textos, que não são muitos. Eles já trazem pronta a solução para os principais conflitos que podem ocorrer. Basta aplicar corretamente.
Dicas:
- Tenha sempre uma cópia da Convenção e do Regulamento Interno do seu condomínio.
- A legislação que rege a vida condominial está praticamente toda em um capítulo do Código Civil, que você pode acessar facilmente pela internet, bem como outros textos legais necessários.
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4. Organização
O síndico não pode ser "inimigo dos papéis". Os condomínios necessitam muita documentação que necessita, legalmente, ser arquivada: notas fiscais, documentação trabalhista, atas de assembléias.
Como também é preciso controlar muitos setores simultaneamente (segurança, inadimplência, funcionários etc.), é aconselhável ter planilhas onde se registre o andamento de cada questão pendente.
Além disso, para lidar com o dinheiro comum (e depois, como exige a lei, prestar contas anualmente), é preciso saber exatamente o que está sendo gasto em quê, e ter uma previsão orçamentária.
Dicas:
- Mantenha o hábito de arquivar um documento assim que recebê-lo.
- Controle os setores do condomínio com planilhas em Excel, de fácil manejo e muito úteis, dividindo-as por tópicos (manutenção, funcionários, previsão orçamentária, inadimplência, demonstrativo financeiro etc.)
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5. Perceber as demandas
É importante ter uma percepção concreta do que os condôminos pensam sobre os serviços do condomínio, sobre o que eles desejam de melhorias, o que não está sendo feito e é necessário.
Dica:
- Realizar uma pesquisa de opinião com os condôminos. _____________________________________________________________________________________
6. Autoridade sem autoritarismo
O síndico "linha dura" sempre acaba criando mais descontentamento do que ordem. É preciso fazer os condôminos cumprirem o que é determinado pelas leis e pela Convenção e o Regulamento Interno, é claro, além das decisões soberanas da Assembléia. Mas o síndico não deve criar regras, apenas executá-las, deixando isso claro para a comunidade condominial
Dicas:
- Afixar cópia do Regimento Interno em área social.
- Enviar comunicados das decisões da assembléia para todos os condôminos, em até 1 semana.
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7. Conhecer bem o condomínio
Isso inclui os funcionários, a estrutura da edificação, e os condôminos.
Dicas:
- Faça uma inspeção na edificação, acompanhado pelo zelador, pelo menos uma vez por mês. Assim você poderá visualizar a situação em cada andar, no topo do edifício, na sala de máquinas etc.
- Converse com os funcionários sempre que possível, para saber do andamento de seus trabalhos, problemas com condôminos e outros funcionários.
- Mantenha um cadastro de moradores.
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8. Agir com criatividade
Tente descobrir soluções a partir das condições do condomínio. Em condomínios com muitas crianças, é possível envolvê-las em uma campanha de reciclagem, por exemplo; em condomínios com muitos idosos, organizar ações para a terceira idade em áreas comuns pode ser muito estimulante para esses moradores.
Dica:
- Confira soluções de economia usadas em outros condomínios.
- Promova integração entre os moradores.
- Inove utilizando recursos tecnológicos: blogs, chats, twitter, site do condomínio.
- Crie campanhas internas.
- Faça pesquisas de satisfação.
- Estimule outros condôminos a lhe ajudar com ideias e sugestões.
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9. Nunca descuidar da manutenção
O jardim é um caso claro: quando o condomínio não contrata por muito tempo uma empresa de paisagismo ou um jardineiro para a manutenção, acaba gastando muito mais, porque vai ter de reformar todo o jardim. O mesmo acontece com os equipamentos do condomínio.
Dica:
- Ter contratos de manutenção com empresas especializadas: interfones, bombas d''água, elevadores, portões eletrônicos.
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10. Boa estratégia de comunicação
Não basta ser eficiente e honesto, é preciso que os condôminos sejam lembrados disso. Os síndicos devem comunicar-se sempre com os condôminos, mostrando o que está sendo realizado e o que está sendo feito com o dinheiro do condomínio.
É importante se comunicar com muita clareza, desde o recadinho de duas frases afixado no elevador até, eventualmente, o jornal do condomínio.
Dica:
- Enviar balancete mensal. Consultar os condôminos para verificar se estão entendendo as informações.
- Discutir com o conselho e o subsíndico as mensagens a serem afixadas ou enviadas para os condôminos, com o intuito de ser o mais claro e objetivo possível, evitando qualquer mal-entendido.
Fonte: sindiconet.com.br
quinta-feira, 13 de maio de 2010
Inquilinos! Participação nas Assembleias
- Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.
- Contra o voto de inquilinos. Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembléia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.
- A favor do voto de inquilinos. Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.
- Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembléias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.
- Confira os textos das leis:
Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4: "Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).
Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335: "São direitos do condômino: (...)III- votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
- Esclarecemos que a palavra "condômino" designa o proprietário, como mostra uma consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com direitos diferentes.
- Convocação de inquilinos. Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico livro Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que "ao condômino-locador (o proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer Assembléia Geral".
- Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "
- Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
- O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
- Contra o voto de inquilinos. Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembléia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.
- A favor do voto de inquilinos. Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.
- Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembléias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.
- Confira os textos das leis:
Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4: "Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).
Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335: "São direitos do condômino: (...)III- votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
- Esclarecemos que a palavra "condômino" designa o proprietário, como mostra uma consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com direitos diferentes.
- Convocação de inquilinos. Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico livro Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que "ao condômino-locador (o proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer Assembléia Geral".
- Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "
- Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
- O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
segunda-feira, 10 de maio de 2010
Correspondências do condomínio – em nome do morador ou do proprietário?
Sempre visando à prevenção de uma ação judicial, as administradoras de condomínios recomendam que as correspondências estejam sempre em nome do proprietário da unidade, mas aos cuidados do morador – isso vale para boletos, comunicados, multas, advertências e até recibos.
Esse cuidado é importante para que o condomínio tenha duas certezas: que essas correspondências estão chegando ao proprietário e que o condomínio tem como comprovar que elas foram enviadas. Essa questão é importante porque ações judiciais relacionadas a apartamentos alugados responsabilizam o dono do imóvel em possíveis condenações, e não o inquilino, mesmo que a ação se refira a responsabilidades do morador, como o pagamento da taxa condominial, por exemplo.
Uma dica interessante é manter o endereço do proprietário sempre atualizado e mandar essas correspondências para o dono e para o inquilino. Mesmo se solicitada pelo proprietário, não é recomendada a alteração do nome do destinatário.
Fonte: Patrícia Teixeira Rocha – assistente de condomínios da Administradora Habitacional, Secovi-SP, Conteúdo SíndicoNet
Esse cuidado é importante para que o condomínio tenha duas certezas: que essas correspondências estão chegando ao proprietário e que o condomínio tem como comprovar que elas foram enviadas. Essa questão é importante porque ações judiciais relacionadas a apartamentos alugados responsabilizam o dono do imóvel em possíveis condenações, e não o inquilino, mesmo que a ação se refira a responsabilidades do morador, como o pagamento da taxa condominial, por exemplo.
Uma dica interessante é manter o endereço do proprietário sempre atualizado e mandar essas correspondências para o dono e para o inquilino. Mesmo se solicitada pelo proprietário, não é recomendada a alteração do nome do destinatário.
Fonte: Patrícia Teixeira Rocha – assistente de condomínios da Administradora Habitacional, Secovi-SP, Conteúdo SíndicoNet
quarta-feira, 5 de maio de 2010
Inquilino pode ser síndico ou participar do conselho fiscal?
Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "
- Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
- O novo Código Civil não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. "
- O inquilino pode votar em Assembléias, se o proprietário não comparecer, desde que munido de procuração, de acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios:
"Parágrafo 4° Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."
- A Lei dos Condomínios continua válida para os assuntos não modificados pelo novo Código Civil.
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "
- Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
- O novo Código Civil não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. "
- O inquilino pode votar em Assembléias, se o proprietário não comparecer, desde que munido de procuração, de acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios:
"Parágrafo 4° Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."
- A Lei dos Condomínios continua válida para os assuntos não modificados pelo novo Código Civil.
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
sexta-feira, 30 de abril de 2010
Inquilinos! Inadimplência
De quem cobrar?
- O condomínio não pode cobrar do inquilino, uma vez que a relação jurídica é com o proprietário.
- Portanto, toda cobrança referente a inadimplência deve ser feita ao proprietário.
- O proprietário ou seu administrador devem exigir a comprovação do pagamento das taxas condominiais no ato do recebimento do aluguel.
O proprietário arca com multas por infrações ao Regulamento Interno que o inquilino não pagou?
- As multas por infração ao Regulamento Interno que não foram pagas pelo inquilino são de responsabilidade do proprietário, cabendo a este Ação de Regresso contra o locatário.
Pode-se proibir acesso a determinadas partes do condomínio, como represália?
- Em casos de qualquer devedor de condomínio, não se pode limitar serviços ou restringir direitos de acesso a algumas áreas comuns, como piscina, sauna etc.
- O condomínio tem o direito de acionar o proprietário na justiça, cobrando multa e juros, e proibir a participação deste em Assembleias (artigo 1335 do Código Civil), mas não pode fazer outras represálias - que podem motivar indenização moral ou material por parte do devedor.
- Artigo 1335 do Código Civil:
"São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
- O condomínio não pode cobrar do inquilino, uma vez que a relação jurídica é com o proprietário.
- Portanto, toda cobrança referente a inadimplência deve ser feita ao proprietário.
- O proprietário ou seu administrador devem exigir a comprovação do pagamento das taxas condominiais no ato do recebimento do aluguel.
O proprietário arca com multas por infrações ao Regulamento Interno que o inquilino não pagou?
- As multas por infração ao Regulamento Interno que não foram pagas pelo inquilino são de responsabilidade do proprietário, cabendo a este Ação de Regresso contra o locatário.
Pode-se proibir acesso a determinadas partes do condomínio, como represália?
- Em casos de qualquer devedor de condomínio, não se pode limitar serviços ou restringir direitos de acesso a algumas áreas comuns, como piscina, sauna etc.
- O condomínio tem o direito de acionar o proprietário na justiça, cobrando multa e juros, e proibir a participação deste em Assembleias (artigo 1335 do Código Civil), mas não pode fazer outras represálias - que podem motivar indenização moral ou material por parte do devedor.
- Artigo 1335 do Código Civil:
"São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
quarta-feira, 28 de abril de 2010
Inquilinos! Quais despesas são do inquilino, quais do proprietário?
O inquilino paga todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção.
Não são de responsabilidade do inquilino as despesas extraordinárias, como:
- obras e reformas
- pinturas de fachadas
- indenizações trabalhistas anteriores à locação
- compra de equipamentos em geral
- decoração e paisagismo
- fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação
É o art. 22 da lei 8245/91(Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias.
"Art. 22: COMPETE AO LOCADOR:
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
Não são de responsabilidade do inquilino as despesas extraordinárias, como:
- obras e reformas
- pinturas de fachadas
- indenizações trabalhistas anteriores à locação
- compra de equipamentos em geral
- decoração e paisagismo
- fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação
É o art. 22 da lei 8245/91(Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias.
"Art. 22: COMPETE AO LOCADOR:
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
segunda-feira, 12 de abril de 2010
Como atender condôminos
Comunicação é chave para viver bem em condomínios. Síndico deve ser claro e demonstrar como é possível entrar em contato
Não adianta negar: nada pior do que chegar em casa depois de um dia de trabalho e não conseguir descansar, já que o interfone, com solicitações diversas dos moradores, não para de tocar.
Para evitar que a carreira do síndico comece mal, é possível que já na ata da sua eleição estejam discriminados os canais de comunicação a serem utilizados.
“Assim, é possível já ir deixando claro que, antes de interfonar para o apartamento do síndico, deve-se mandar um e-mail ou deixar um registro no livro de ocorrências”, comenta Rosely Schwartz professora do curso de administração de condomínios da FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas).
Schwartz argumenta que o ponto principal é que se deixe claro como o morador pode reclamar ou dar sugestões para a administração do prédio. “No caso de e-mails, por exemplo, o ideal é que sejam respondidos em até três dias”, aponta a professora.
Marcio Bagnato, diretor de condomínios da administradora Habitacional, sugere para o síndico que esteja muito atribulado em certo período, que avise os moradores. “Se há muita demora em responder às questões dos condôminos, eles se sentem desconfortáveis. Quando houver assembleia, esse atraso com certeza será comentado”, afirma.
A psicóloga e mediadora de conflitos na área condominial Valéria Lemonache aponta um prazo para que se respondam citações no livro de ocorrências. “Entendo que é adequado responder a todas as sugestões e problemas relatados no livro na mesma semana, manifestando como a situação será conduzida”, sugere.
Para alcançar todos os moradores, o diretor de condomínios do Secovi –SP (Sindicato dos condomínios) Sérgio Meira de Castro Neto, sugere que se coloque um quadro de avisos também na garagem. “Muitos condôminos entram e saem do prédio somente de carro. É uma maneira de mantê-los informados também”, pontua.
Neto também sugere a comunicação no elevador – com ressalvas. “O assunto não deve tratar de temas como segurança, para não expor o condomínio”, exemplifica.
Internet
Muitas administradoras oferecem um ambiente digital para a comunicação entre condôminos e síndico. “Em fóruns de discussão é possível se manter atualizado com o que está se passando no prédio”, explica Ana Paula Pellegrino, diretora geral da administradora Adbens.
Nesse tipo de plataforma, o morador também consegue acessar dados sobre as finanças do prédio e balancetes, o que diminui o número de pedidos para o síndico.
A internet ou o uso de e-mail também é uma possibilidade para quem tem reclamações sobre a zeladoria ou sobre os funcionários do prédio, afirma Marcio Bagnato, da Habitacional. “Nesses casos ou se fala diretamente com o síndico ou se escreve para ele. Muita gente não se sente confortável registrar esse tipo de problema no livro de ocorrências”, aponta.
Pellegrino explica que em grandes condomínios, o uso de informativos - online ou impressos - é uma boa opção. “Assim não se passa aquela ideia equivocada de que o síndico resolve tudo sozinho”, argumenta.
Ao vivo
Mesmo com tantos outros canais de comunicação, é indispensável que o síndico disponha que algum tempo para atender os moradores pessoalmente.
“Os idosos, em geral, não gostam tanto nem de cartas e nem de livro de ocorrência ou de caixas de sugestões. Para eles, o que vale é conversar com o síndico”, aponta Rosely Schwartz.
Mas não são só os mais velhos que prezam pelo olho no olho. “Caso o síndico não disponha de tempo para conversar todas as semanas, deve instituir uma rotina como, por exemplo, a primeira e terceira segunda-feira do mês, a partir de um horário pré-determinado”, sugere Sergio Neto do Secovi.
Ele também indica o atendimento em horários diferenciados, como aos finais de semana, em prédios de veraneio, quando estes estão mais cheios.
Ajuda
Mesmo sendo a principal peça na mediação de conflitos, o síndico não precisa fazer tudo sozinho. “Ele sempre pode contar com a ajuda do conselho. Caso haja dúvidas sobre uma reforma, o morador pode conversar com alguém do comitê de obras”, aconselha Ana Paula Pellegrino, da Adbens.
Crianças e Adolescentes
Uma forma diferenciada de melhorar a comunicação com crianças e adolescentes - um grupo muitas vezes visto como complicado – é a eleição de um representante da “classe” para pleitear melhorias desejadas pelos mais joves, como redes novas para as quadras das áreas comuns ou bolas novas.
Dica do leitor
Eliane do Rocio Pedro Bom, síndica de um condomínio com duas torres em Curitiba, encontrou uma alternativa para o livro de ocorrências. Ela conta no fórum da nossa Rede Social que, em seu prédio, o livro existe apenas para registros de determinadas ocorrências e controle de correnspondências e entrada de visitantes.
Reclamações ou ocorrências mais reservadas, como condômino sobre outro condômino, são relatadas em formulário próprio individual e colocado num envelope lacrado e endereçado ao síndico.
Formas de comunicação
Assuntos não urgentes:
a)Livro de ocorrências ou Caixa de sugestão
b)E-mails
c)Quadro de avisos
d)Fórum de discussão, blog ou site do prédio
Assuntos urgentes:
a)Telefones
b)Interfone
Acesso à documentação
Quando o condômino solicita verificação na documentação do condomínio, como pasta de pestação de contas, normalmente, marca-se dia e hora.
Não convém permitir que ele leve os papéis para sua casa, pois a responsabilidade pela guarda dos documentos é do síndico.
Vale ressaltar que o síndico não é obrigado a fornecer explicações para o condômino na ocasião, devendo fazê-las nos balancetes mensais, e em Assembleia, principalmente na Ordinária, com a prestação de contas do ano anterior.
Os sete passos para uma melhor comunicação com os moradores
1 - Estipule regras
Desde o início da gestão deixe claro como devem ser direcionadas as reclamações e sugestões
2 - Determine um prazo para as respostas
O ideal é demorar menos que uma semana para atender o morador que se manifestou.
3 - Não centralize
É possível pedir ajuda aos membros do Conselho e à Administradora: em caso de dúvidas, os moradores também podem recorrer a eles
4 - Atenda pessoalmente
Mesmo que só duas vezes por mês, é importante separar um tempo para atender pessoalmente os condôminos
5 - Comunique-se
O uso de informativos (online ou impresso) é valioso e poupa o síndico de ter que explicar a mesma coisa inúmeras vezes
6 - Interfone - só para assuntos urgentes
Deixe claro que telefone e interfone do síndico não são para primeiro contato, a não ser em urgências, como incêndios, acidentes ou roubos
Fonte: Guias SíndicoNet
Não adianta negar: nada pior do que chegar em casa depois de um dia de trabalho e não conseguir descansar, já que o interfone, com solicitações diversas dos moradores, não para de tocar.
Para evitar que a carreira do síndico comece mal, é possível que já na ata da sua eleição estejam discriminados os canais de comunicação a serem utilizados.
“Assim, é possível já ir deixando claro que, antes de interfonar para o apartamento do síndico, deve-se mandar um e-mail ou deixar um registro no livro de ocorrências”, comenta Rosely Schwartz professora do curso de administração de condomínios da FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas).
Schwartz argumenta que o ponto principal é que se deixe claro como o morador pode reclamar ou dar sugestões para a administração do prédio. “No caso de e-mails, por exemplo, o ideal é que sejam respondidos em até três dias”, aponta a professora.
Marcio Bagnato, diretor de condomínios da administradora Habitacional, sugere para o síndico que esteja muito atribulado em certo período, que avise os moradores. “Se há muita demora em responder às questões dos condôminos, eles se sentem desconfortáveis. Quando houver assembleia, esse atraso com certeza será comentado”, afirma.
A psicóloga e mediadora de conflitos na área condominial Valéria Lemonache aponta um prazo para que se respondam citações no livro de ocorrências. “Entendo que é adequado responder a todas as sugestões e problemas relatados no livro na mesma semana, manifestando como a situação será conduzida”, sugere.
Para alcançar todos os moradores, o diretor de condomínios do Secovi –SP (Sindicato dos condomínios) Sérgio Meira de Castro Neto, sugere que se coloque um quadro de avisos também na garagem. “Muitos condôminos entram e saem do prédio somente de carro. É uma maneira de mantê-los informados também”, pontua.
Neto também sugere a comunicação no elevador – com ressalvas. “O assunto não deve tratar de temas como segurança, para não expor o condomínio”, exemplifica.
Internet
Muitas administradoras oferecem um ambiente digital para a comunicação entre condôminos e síndico. “Em fóruns de discussão é possível se manter atualizado com o que está se passando no prédio”, explica Ana Paula Pellegrino, diretora geral da administradora Adbens.
Nesse tipo de plataforma, o morador também consegue acessar dados sobre as finanças do prédio e balancetes, o que diminui o número de pedidos para o síndico.
A internet ou o uso de e-mail também é uma possibilidade para quem tem reclamações sobre a zeladoria ou sobre os funcionários do prédio, afirma Marcio Bagnato, da Habitacional. “Nesses casos ou se fala diretamente com o síndico ou se escreve para ele. Muita gente não se sente confortável registrar esse tipo de problema no livro de ocorrências”, aponta.
Pellegrino explica que em grandes condomínios, o uso de informativos - online ou impressos - é uma boa opção. “Assim não se passa aquela ideia equivocada de que o síndico resolve tudo sozinho”, argumenta.
Ao vivo
Mesmo com tantos outros canais de comunicação, é indispensável que o síndico disponha que algum tempo para atender os moradores pessoalmente.
“Os idosos, em geral, não gostam tanto nem de cartas e nem de livro de ocorrência ou de caixas de sugestões. Para eles, o que vale é conversar com o síndico”, aponta Rosely Schwartz.
Mas não são só os mais velhos que prezam pelo olho no olho. “Caso o síndico não disponha de tempo para conversar todas as semanas, deve instituir uma rotina como, por exemplo, a primeira e terceira segunda-feira do mês, a partir de um horário pré-determinado”, sugere Sergio Neto do Secovi.
Ele também indica o atendimento em horários diferenciados, como aos finais de semana, em prédios de veraneio, quando estes estão mais cheios.
Ajuda
Mesmo sendo a principal peça na mediação de conflitos, o síndico não precisa fazer tudo sozinho. “Ele sempre pode contar com a ajuda do conselho. Caso haja dúvidas sobre uma reforma, o morador pode conversar com alguém do comitê de obras”, aconselha Ana Paula Pellegrino, da Adbens.
Crianças e Adolescentes
Uma forma diferenciada de melhorar a comunicação com crianças e adolescentes - um grupo muitas vezes visto como complicado – é a eleição de um representante da “classe” para pleitear melhorias desejadas pelos mais joves, como redes novas para as quadras das áreas comuns ou bolas novas.
Dica do leitor
Eliane do Rocio Pedro Bom, síndica de um condomínio com duas torres em Curitiba, encontrou uma alternativa para o livro de ocorrências. Ela conta no fórum da nossa Rede Social que, em seu prédio, o livro existe apenas para registros de determinadas ocorrências e controle de correnspondências e entrada de visitantes.
Reclamações ou ocorrências mais reservadas, como condômino sobre outro condômino, são relatadas em formulário próprio individual e colocado num envelope lacrado e endereçado ao síndico.
Formas de comunicação
Assuntos não urgentes:
a)Livro de ocorrências ou Caixa de sugestão
b)E-mails
c)Quadro de avisos
d)Fórum de discussão, blog ou site do prédio
Assuntos urgentes:
a)Telefones
b)Interfone
Acesso à documentação
Quando o condômino solicita verificação na documentação do condomínio, como pasta de pestação de contas, normalmente, marca-se dia e hora.
Não convém permitir que ele leve os papéis para sua casa, pois a responsabilidade pela guarda dos documentos é do síndico.
Vale ressaltar que o síndico não é obrigado a fornecer explicações para o condômino na ocasião, devendo fazê-las nos balancetes mensais, e em Assembleia, principalmente na Ordinária, com a prestação de contas do ano anterior.
Os sete passos para uma melhor comunicação com os moradores
1 - Estipule regras
Desde o início da gestão deixe claro como devem ser direcionadas as reclamações e sugestões
2 - Determine um prazo para as respostas
O ideal é demorar menos que uma semana para atender o morador que se manifestou.
3 - Não centralize
É possível pedir ajuda aos membros do Conselho e à Administradora: em caso de dúvidas, os moradores também podem recorrer a eles
4 - Atenda pessoalmente
Mesmo que só duas vezes por mês, é importante separar um tempo para atender pessoalmente os condôminos
5 - Comunique-se
O uso de informativos (online ou impresso) é valioso e poupa o síndico de ter que explicar a mesma coisa inúmeras vezes
6 - Interfone - só para assuntos urgentes
Deixe claro que telefone e interfone do síndico não são para primeiro contato, a não ser em urgências, como incêndios, acidentes ou roubos
Fonte: Guias SíndicoNet
terça-feira, 6 de abril de 2010
Vote sem dúvidas na Assembleia Condominial
Algumas obras ou providências deixam de ser implementadas nos condomínios em razão de dúvidas sobre o quorum. Por quorum entende-se o número de pessoas necessário para iniciar uma assembleia e deliberar de maneira eficaz.
Aprovação
O Código Civil estabelece que o quórum necessário para aprovação de obra de embelezamento é de 2/3 dos condôminos e a útil por maioria de votos, sendo que a realização de obra necessária não exige quorum, pois sua realização é obrigatória para preservar o bem. A má redação da lei contribui essa hesitação.
Diante da má redação da maioria das convenções que geram muita confusão, deve o condomínio atualizar a sua convenção de maneira a adequar os quóruns à sua realidade, ou seja, prestigiar a aprovação pela maioria dos presentes.
A experiência comprova que nos condomínios, especialmente os comerciais, a participação dos condôminos nas assembleias é sempre pequena.
A exigência do quorum qualificado de 2/3 (votação que leva em conta os presentes e os ausentes) se justifica para alterar a convenção 2/3 e em casos raros. Já quando se tratar de direito de propriedade, alteração de vaga ou destinação da edificação é correta a exigência da unanimidade.
Questão pontual
Ao se aprovar uma obra, é comum esquece-se sobre as decisões dos seus detalhes, como o tipo revestimento da fachada, se de ladrilho ou granito, da cor ou textura, da tonalidade do vidro.
Sem multas
Para evitar muitas votações posteriores (que numa convenção bem elaborada prestigia a aprovação pelo voto da maioria simples dos presentes), poderá a assembleia nomear uma comissão de três ou cinco condôminos, com poderes de decisão, onde a maioria de seus membros terá poder de decisão rápida sobre questões pontuais, que evitará desgastes com a convocação de novas assembleias.
Respeite os profissionais
Em qualquer caso, é sempre importante primeiramente respeitar as orientações de profissionais especializados (arquiteto, decorador, engenheiro, advogado, contador) para garantir que a opção aprovada seja a mais acertada.
Sendo a maioria das convenções mal redigidas, propensas a gerar mais confusão do que orientação, caberá ao condomínio promover a sua alteração de maneira a evitar dúvidas que podem gerar problemas e prejuízos, devendo adequar os quóruns de votação à sua realidade.
Espírito democrático
Diante da realidade da falta de participação nas reuniões, deve-se valorizar os condôminos que comparecem à assembleia e privilegiar o espírito democrático. Aos condôminos que tiverem o voto vencido na assembleia caberá contribuir com o sucesso da deliberação aprovada, melhorando assim a convivência.
Fonte: Kênio Pereira - Jornal da Pampulha
Aprovação
O Código Civil estabelece que o quórum necessário para aprovação de obra de embelezamento é de 2/3 dos condôminos e a útil por maioria de votos, sendo que a realização de obra necessária não exige quorum, pois sua realização é obrigatória para preservar o bem. A má redação da lei contribui essa hesitação.
Diante da má redação da maioria das convenções que geram muita confusão, deve o condomínio atualizar a sua convenção de maneira a adequar os quóruns à sua realidade, ou seja, prestigiar a aprovação pela maioria dos presentes.
A experiência comprova que nos condomínios, especialmente os comerciais, a participação dos condôminos nas assembleias é sempre pequena.
A exigência do quorum qualificado de 2/3 (votação que leva em conta os presentes e os ausentes) se justifica para alterar a convenção 2/3 e em casos raros. Já quando se tratar de direito de propriedade, alteração de vaga ou destinação da edificação é correta a exigência da unanimidade.
Questão pontual
Ao se aprovar uma obra, é comum esquece-se sobre as decisões dos seus detalhes, como o tipo revestimento da fachada, se de ladrilho ou granito, da cor ou textura, da tonalidade do vidro.
Sem multas
Para evitar muitas votações posteriores (que numa convenção bem elaborada prestigia a aprovação pelo voto da maioria simples dos presentes), poderá a assembleia nomear uma comissão de três ou cinco condôminos, com poderes de decisão, onde a maioria de seus membros terá poder de decisão rápida sobre questões pontuais, que evitará desgastes com a convocação de novas assembleias.
Respeite os profissionais
Em qualquer caso, é sempre importante primeiramente respeitar as orientações de profissionais especializados (arquiteto, decorador, engenheiro, advogado, contador) para garantir que a opção aprovada seja a mais acertada.
Sendo a maioria das convenções mal redigidas, propensas a gerar mais confusão do que orientação, caberá ao condomínio promover a sua alteração de maneira a evitar dúvidas que podem gerar problemas e prejuízos, devendo adequar os quóruns de votação à sua realidade.
Espírito democrático
Diante da realidade da falta de participação nas reuniões, deve-se valorizar os condôminos que comparecem à assembleia e privilegiar o espírito democrático. Aos condôminos que tiverem o voto vencido na assembleia caberá contribuir com o sucesso da deliberação aprovada, melhorando assim a convivência.
Fonte: Kênio Pereira - Jornal da Pampulha
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